É muito comum compradores agir de boa fé e comprar um imóvel no intuito de realizar o sonho de ter a sua própria casa e, após adquirir o lote e honrar com os compromissos inerentes a ele, pagando em dias os impostos e encargos que advinham do mesmo, nunca conseguir registrar o imóvel em seu nome por falta de documentação por parte da vendedora.

Neste caso a pessoa legítima proprietária do imóvel em testilha é detentora do direito real sobre o referido imóvel e consequentemente tem legitimidade para postular seus direitos nas vias judiciárias.

Mais especificamente, a adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de compromisso de compra e venda ou título equivalente devidamente quitado, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel.

Deste modo, faz-se indispensável que tal declaração seja suprida judicialmente, ao que aduzimos conforme os artigos 16 e 22 da. 2º da Lei nº 6.014/1973 que dispõe:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.

Indo além, vale destacar que nosso vigente Código Civil, e seguindo a tendência das execuções específicas das obrigações, estabeleceu expressamente em seu art. 1.418 a saber:

Art. 1.418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Conforme exposto é direito do comprador requerer junto ao Judiciário a adjudicação compulsória de seu imóvel mediante a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda o que ocorreu no presente caso.

 Uma vez preenchido todos os requisitos legais para que a escritura do imovel possa ser liberada em nome da efetiva proprietária. Sobre isso o próprio Tribunal de Justiça do Estado de Goiàs já se manifestou, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. PROVAS DO NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO E DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DIALETICIDADE. 1. De acordo com a disposição dos artigos 1417 e 1418 do Código Civil, assim como 15 e 16 do Decreto-lei 58/37 e a Súmula 239 do STJ, são requisitos exigidos na ação de adjudicação compulsória a existência de um compromisso de compra e venda de um bem imóvel e a quitação integral de seu preço, sendo que tal direito da parte postulante não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Assim, observados os referidos requisitos, imperativa se torna o acolhimento da pretensão; 2. O princípio da dialeticidade impõe à parte o dever de impugnar especificamente o que foi decidido. Não se conhece de recurso ou parte dele cujas razões envolvem matéria diversa e desconexa dos fundamentos que embasaram o decisum atacado. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NESTA DESPROVIDO. (TJGO, APELACAO 0303976-92.2014.8.09.0011, Rel. WILSON SAFATLE FAIAD, 6ª Câmara Cível, julgado em 21/08/2019, DJe  de 21/08/2019)

É importante conter o contrato de compra e venda indicando a titularidade da propriedade do imóvel e os documentos que comprovam o exercício da posse pacifica há anos, pagando de forma regular todo os impostos e encargos.